中新網吉林新聞12月30日電 (譚偉旗 樸宣蓉)近日，龍井市人民法院審理一起案件，據悉，2017年閆某、李某向銀行借款，并將其名下的房屋進行抵押辦理了抵押登記手續(xù)。
2018年，閆某、李某將其名下的房屋租賃給案外人，租期20年(租期自2018年3月到2038年3月)。2023年某銀行向法院申請強制執(zhí)行。該院依法查封了該涉案房屋，依法啟動拍賣程序。
今年3月，王某以最高價競買到該房產，王某要求承租人騰退房屋。承租人認為“買賣不破租賃”，不同意搬遷。
承租人只能提供房屋租賃合同，卻無法提供交納租賃費的相關證據。且按照本案時間節(jié)點來看，涉案房屋出租前已設立抵押權，且租賃對抵押權實現(xiàn)有影響，故可以破除“買賣不破租賃”規(guī)則。承租人不得對抗法院騰退行為。
今年9月、12月承租人在了解情況后，主動騰遷了法院拍賣的三套房屋。
《中華人民共和國民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
《房屋租賃合同司法解釋》第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，人民法院應予支持”。
法官介紹，這是國家民法所確立的“買賣不破租賃”規(guī)則，上述兩條法律規(guī)定意在強化對承租人的保護、促進租賃物的有效利用，即使租賃物在租賃期間發(fā)生了所有權變動，承租人可以繼續(xù)占有、使用租賃物，穩(wěn)定租賃關系，保護交易安全。
以下兩種情形，承租人不得以“買賣不破租賃”規(guī)則對抗新的所有權人：
第一，抵押權設立在租賃合同訂立前�！睹穹ǖ洹返�405條規(guī)定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響�！备鶕摋l文規(guī)定，如果抵押權先于租賃合同設立，租賃權不能優(yōu)先保護。
第二，已被法院查封的房屋除外�！蛾P于查封、扣押、凍結的司法解釋》第26條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”(完)
